El pasado 16 de Junio de 2022 entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de Medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Concretamente, en el artículo 2 de la meritada Ley se modifican los siguientes preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal:
(i) En el artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a la contribución al fondo de reserva para atender a determinados supuestos, se añaden las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de esta Ley.
Este fondo es una previsión que busca fundamentalmente que las Comunidades de Propietarios tengan dinero disponible para hacer frente a las necesidades más urgentes o extraordinarias, por eso señala que, los comuneros tienen la obligación de aportar estas cantidades, antes destinadas solo a reparaciones necesarias o a los supuestos recogidos en el artículo 10.1.b) y que ahora se hace extensiva a las obras de accesibilidad y eficiencia energética, recogidas en la regla 2 del artículo 17. Este fondo se nutre de las aportaciones de los propietarios y deberá estar dotado de una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.
No obstante, la obligación de pago es la misma que cualquier otra partida comunitaria, por lo que son aplicables las garantías de todo tipo y la afección real que establece la regla 1.e) del citado artículo 9, e igualmente podrá reclamarse, en caso de impago, por el procedimiento monitorio, como señala el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
(ii) Artículo 17, regla 2, en concreto el párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal. La anterior redacción, señalaba que se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Lo que generó dudas, considerando la doctrina que el acuerdo era de mayoría cualificada y no simple, es decir había que computarse también el voto de los ausentes, aplicando la regla 8ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La nueva redacción establece que, para la aprobación del acuerdo:
«La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, será suficiente el acuerdo de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas y participación….»
Es decir, bastará que el acuerdo sea tomado en Junta y solo se requiere este voto de los asistentes, según lo dispuesto en la regla 7 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
Este acuerdo está sometido a un límite de cantidad, así, establece «…siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley«.
En este párrafo se encuentra otra de las reformas, la cual trata del simple cambio de una palabra, antes se refería a coste y ahora a importe, por lo que no se deberá tener en cuenta el coste total, sino solo el importe, a repercutir anualmente, fraccionando la totalidad.
(iii) Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, precepto que, a diferencia de los demás artículos, lleva rúbrica: Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
El apartado 1 de este precepto legal establece que «La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo«.
Respecto al establecimiento de intereses, es algo que ya se estaba acordando en los Tribunales, y en el caso de que fuesen abusivos, estaban siendo moderados.
Por lo que se refiere a la privación temporal del uso de servicios o instalaciones siempre que no afecten a la habitabilidad del inmueble, como señala el citado precepto, solo se podrá privar de los servicios no esenciales, es decir que no afecten a la habitabilidad, entendiendo como tales: la piscina, pista de tenis, zonas deportivas o cualquier otra instalación o servicio que no son necesarios para la habitabilidad del inmueble.
Esta privación no tendrá en ningún caso carácter retroactivo y podrá incluirse en los estatutos de la Comunidad, siendo necesario el acuerdo unánime a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal
Si no se modifican los estatutos, bastaría con el acuerdo de la mayoría simple, de la regla 7 del citado artículo 17, siendo un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los propietarios, al menos para los que lo fuesen en el momento de la adopción, por lo que, además de esta privación, podrían acordar las medidas para llevarla a cabo, por ejemplo, instalación de llaves, para lo que sería necesario el mismo quorum al ser un acuerdo derivado del principal que es la repetida sanción.
Ahora bien, una vez adoptado y siendo de obligado cumplimiento, si el propietario sancionado incumple, es decir, continúa utilizando los elementos o servicios comunes, ¿qué consecuencias tendría?
Se trataría de un problema de convivencia y salvo se puedan instalar las medidas necesarias para que no se pueda hacer uso de estos elementos o servicios comunes, resulta difícil que la Comunidad pueda actuar contra estos propietarios infractores.
Con respecto al monitorio, las principales reformas son: el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda que ya no es necesario que tenga el visto bueno del presidente, bastando la firma del secretario, cuando éste tenga la cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida y que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, certificación en la que debe constar el importe de lo adeudado y su desglose.
Además, se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen solo hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de ésta, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor, y se amplía la imposición de costas a los gastos de ejecución.
Por último, el apartado 6 del citado artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la reclamación de los gastos de Comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable, por lo que habrá de estarse a lo previsto o lo que se legisle al respecto.
