El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler turístico por las comunidades de propietarios.

Así, este Real Decreto-Ley ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal añadiendo un nuevo apartado (12) al artículo 17 del meritado cuerpo legal. Dicho apartado recoge el quórum necesario de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de los pisos turísticos, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

Para que la Comunidad de Propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de los alquileres turísticos se debe adoptar el acuerdo con el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas.

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se LIMITE O CONDICIONE el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las TRES QUINTAS PARTES del total de los propietarios que, a su vez, representen las TRES QUINTAS PARTES de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan CUOTAS ESPECIALES de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Ahora bien, se han de tener en cuenta algunas cuestiones como las que exponemos a continuación:

(i) Si en el Título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna limitación sobre el destino de las viviendas, o la Junta de propietarios de la Comunidad no ha adoptado acuerdo para limitar o condicionar el alquiler turístico en el inmueble, no se podrá limitar o condicionar el alquiler turístico.

Al no figurar la limitación en el Título constitutivo o Estatutos, solo podrá limitarse por acuerdo de la Comunidad.

(ii) Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico se deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.

(iii) Para aprobar la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Antes de la entrada en vigor de este nuevo apartado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo de limitar o condicionar el alquiler turístico necesitaba de la Unanimidad.

(iv) La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en Resolución de fecha 16.10.2020 y 15.01.2021, considera que:

«… esta nueva norma (art. 17.12 LPH) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional o el referido en la norma estatutaria debatida, «se prohíbe a los propietarios de viviendas el alquiler de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad» en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.»

(v) El acuerdo de la Junta de propietarios que limite o condicione el arrendamiento turístico no tiene efectos retroactivos y solo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte.

(vi) Si la Comunidad quiere limitar o condicionar el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el Orden del Día expresamente el acuerdo para limitar o condicionar el destino de la vivienda como alquiler turístico.

Si el acuerdo de limitar o condicionar es finalmente aprobado con la mayoría indicada (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.

Es aconsejable informarse a través de un Notario del texto del certificado que hay que inscribir registralmente.

(vii) El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas hayan sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El acuerdo no tiene carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.

(viii) Si la Comunidad tiene limitado o condicionado el alquiler turístico en el edificio pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

«2.  Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»