El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal señala como una de las obligaciones de todo propietario la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

De la lectura de dicho precepto se ha de concluir que, la exoneración es una excepción a esta regla general por lo que habrá de estarse a lo “especialmente establecido” para poder determinar cuándo a un comunero se le puede eximir del abono de algún gasto comunitario, teniendo en cuenta que, como señala la regla 2 de este precepto legal la no utilización de un elemento o servicio común, no puede ser la causa para eximir del cumplimiento de esta obligación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

De este modo, el que la vivienda o local permanezcan cerrados por cualquier circunstancia, no legitima al propietario para dejar de abonar estos gastos, como establece la jurisprudencia.

De igual forma, si la vivienda está siendo ocupada por una tercera persona, arrendatario, cónyuge no propietario, etc., el obligado con la Comunidad será, siempre, el propietario, con independencia de las relaciones internas entre las partes.

Los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios se deberán pagar pese a no tener acceso al portal, no poder usar el ascensor, escaleras, etc., pues las características específicas de cada propiedad ya debieron ser tenidas en cuenta en el momento de fijación de la cuota de participación, como señala el párrafo 2 del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, incluso en el caso en el que se trata de un nuevo servicio común que no puedan utilizar, todos deberán afrontar los gastos que se deriven, salvo acuerdo específico en contra, en cuyo caso, la jurisprudencia viene admitiendo que, pese a que se trataría de una modificación del Título y, por lo tanto, sería preceptivo en acuerdo unánime (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal), esta decisión se podrá adoptar válidamente por el mismo quorum que la principal.

No serán causas que permitan la falta de pago supuestos tales como:

(i) La suscripción de un seguro individual. Si todos los propietarios están obligados al pago del seguro comunitario, el hecho de que ya tengan determinadas coberturas en el seguro privado no será la excusa para dejar de pagar el de la Comunidad.

(ii) La instalación de un sistema privativo, por ejemplo, de calefacción, existiendo un servicio general. La decisión unilateral de desvincularse, no puede ser la causa de la falta de pago.

(iii) La agregación física de dos propiedades. Al no haber existido una modificación registral, continúan siendo independientes y cada una de ellas tendrá sus obligaciones comunitarias.

(iv) La falta de capacidad económica de los propietarios. La Comunidad podrá exigir, como en cualquier otro supuesto, la deuda y es que la misma tiene que seguir haciendo frente a unos servicios y suministros para que todo funcione, con independencia de las circunstancias personales de cada comunero, aunque llegado el caso, pueda ser la propia Comunidad la que acuerde algún tipo de medidas.

De otro lado, existen distintos supuestos de exoneración al pago de los gastos comunes:

(i) Cláusulas fijadas en el Título Constitutivo.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que estas cláusulas deben ser objeto de interpretación restrictiva por cuanto suponen una excepción a la regla general contenida en el citado artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a todo propietario a contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota de participación.

Los ejemplos más habituales son:

– Exoneración de los gastos de «conservación y mantenimiento» del ascensor. Deberán contribuir a los de sustitución de este elemento. Ahora bien, si se refiere a TODOS los gastos del ascensor habrá de entenderse que no tendrán que pagar gasto alguno por este servicio.

– El promotor se exonera del pago de los gastos hasta que las propiedades no sean vendidas. Esta cláusula se viene considerando nula, pues un comunero no puede exonerarse de la totalidad de gastos comunes.

(ii) Por acuerdo comunitario.

En este caso se trata de la modificación del Título y se deberá aprobar por unanimidad, salvo que se trate de nuevos servicios, en cuyo caso, la jurisprudencia admite que se puede hacer por el mismo quorum que el acuerdo principal.

(iii) En el supuesto contemplado en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Así, cuando la Comunidad decide que un determinado acuerdo se adopta como mejora y es aprobado por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas, los propietarios que votan en contra no deberán pagar los gastos que se generen. En este sentido, la reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 11/11/2020, ha estimado que los ausentes que no contestan en contra, no han votado expresamente a favor, se entienden que no están obligados al pago.

Ahora bien, el propietario no puede decidir si se trata o no de una mejora, debiendo ser la Junta, mediante el acuerdo, la que así lo establezca y en el supuesto de que alguno de los comuneros esté en contra, es decir porque la Junta no lo considere como una mejora, deberá impugnar el acuerdo en la forma y plazos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en caso contrario la obligación de pago existe, con independencia de que se superen las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

No debe obviarse que existen otros criterios de Tribunales en cuyas Sentencias señalan que cuando la nueva instalación u obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el simple voto en contra del comunero es suficiente para exonerarle del pago.

(iv) Cuando se aprueban las instalaciones señaladas en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Este precepto establece que, en los supuestos en los que se adopten ese tipo de acuerdos sobre infraestructuras de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos, no se les podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado a favor en la Junta, es decir, solo los que aprueben estas instalaciones deben pagarlas, el resto, estarán exonerados.

En definitiva, la obligación de pago de la totalidad de los gastos comunes es el criterio general, e incluso el haber estado exonerando expresamente a determinados propietarios, mediante acuerdo, o de forma tácita, por la aprobación de ingresos y gastos a determinados propietarios, no significa que no pueda volverse a lo establecido en el Título, aunque no podrá hacerse con efectos retroactivos.